链家研究院杨现领以《租房让城市更美好》

2017-07-26 14:23 最新新闻 104

和讯房产消息7月22日,第17届博鳌21世纪房地产论坛在海南三亚启动,聚集国内房地产领域众多政、经、学、业界领袖精英的首场主题演讲,围绕“城市的生长与更新:请叫我运营商”拉开大会帷幕。链家研究院院长杨现领以《租房让城市更美好》为主题,探讨租赁市场发展与城市的关系。

杨现领表示,大城市、特大城市的租赁市场活力在很大程度上决定城市的活力,租赁发展将是未来城市的希望所在。

链家研究院杨现领以《租房让城市更美好》

易胜博代理开户网链家研究院院长、经济学博士 杨现领

 租赁的活力如何衡量?

一个国家的租赁市场发展到什么程度就算成熟?杨现领认为,衡量租赁市场活力程度有三个重要指标:一是租赁人口占比,二是租金收入弹性,三是租金收入比。

易胜博代理开户网首先,从租赁人口占比来说,40%是一个合理常态,从国外来看,城市越大,租房人口占比就越高。杨现领认为,只有当年轻人通过租赁找到宜居的产品和服务,在城市生存、落地生根,城市才有发展的动力,而这个比例在纽约和伦敦已经超过50%。

第二个是租金收入弹性,它衡量的是租金涨幅与收入涨幅之间的关系。杨现领指出,当租金收入涨幅比控制在1—1.5的时候,城市将保持活力,相反,租金上涨过快,则会自动遏制市场的发展,会让年轻人因无力承担而离开城市。

第三是租金收入比,在这里杨现领提出30%这个“临界值”,相距太远或是超过太多都是不合理的,目前国内重点城市的租金收入比只有20%左右,其主要原因在于,大城市的租房需求主要集中在合租和单间,整租需求相对较弱。“这给年轻人留在城市提供了暂时的”栖身之所,也是中国城市未来希望所在。”杨现领强调。

 租赁是中国房地产市场“最后的红利”

房地产一直是国内实体经济发展的重要推动力之一,而房产交易大多以买卖为主体,租赁市场被放在了次要位置。2016年中国房地产市场总规模超过20万亿,在三足鼎立大格局中新房12万亿,二手6.5万亿,租赁1万多亿,这从侧面反映出,我国租赁市场发展依然滞后。

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对此,杨现领建议从积极正面的视角来看待这个问题,我国租赁市场蕴含着可期待的发展空间和前景,这也是租赁市场受政策倾向程度颇高的原因所在。从2016政策明确提出规范发展租赁市场,全国响应“购租并举”,到近期的“租购同权”,政策红利不断释放,决策者提前看到了发展租赁的重大意义。“我相信,这代表着一个新的变化,这个变化反映了新的房地产阶段已经到来”杨现领评价道。

  租赁本质是运营的生意 专业化规模化机构是抓手

租赁市场空间巨大,但并非每个城市都有机会,更不代表这片市场想进就能进。从城市的角度来说,在中国,存在租赁供应不足的城市主要集中在TOP10城市,尤其是房价最高、投资需求多的北上广深,房屋闲置问题突出与租赁供应不足的问题并存,其余城市的问题并不突出。而解决一线城市租赁问题的突破口主要在存量的盘活,而非依赖增量的开发。

从运营角度来说,租赁是一个重服务的产业,本质上是运营的生意。“如果不能够为消费者,为租客提供好的服务,我相信租赁市场的开发商,一定面临非常大的挑战。”杨现领谈到。成熟的租赁市场能够培育出完整的产业生态,从房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服务以及衍生服务,只有专业化、规模化的机构才有能力把握住市场的机遇。“租赁管理是一个‘最接地气’,扎到泥土里的活,不是想进就能进的“杨现领笑称。

 城市运营的核心是人和产业的“双运营”

城市运营是一个完整、系统的生态工程,并非简单旧城改造、城中村改造或是城市疏解就足以完成。杨现领指出,城市的运营,是各个产业有机运转,高效联动,既需要制造业也需要服务业,同时满足不同收入人群的住房需求,让低收入群体、中等收入群体、高收入群体均能实现“住”的需求,其核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起,实现人和产业的“双运营“。“我希望能够让低收入群体,特别是大学生、流动人口这些新市民能够有房子住,能够租得起,这样的城市运营才能够落地生根,才能够发扬,城市的未来才有希望。”杨现领坦言:”城市运营的核心就是让城市更宜居,本质上,离不开租赁市场的发展。”

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